Banker som fortfarande har topplån
I de sällsynta fall som bolånebanker fortfarande delar upp sina bolån som bottenlån och topplån, är det för att de har satt ett eget tak på hur stor del av bostadens värde de vill låna ut med bostaden som säkerhet.
Topplånet kompletterar ett mindre bolån
Exempelvis kan långivaren ha satt ett tak på sina bolån med säkerhet för 75 % av bolånets värde – i form av ett bottenlån. De kan då erbjuda ett topplån på resterande 10 %, i form av ett blancolån med en högre ränta.
Bolånet och topplånet ihop kan i detta fall dock inte överstiga 85 % av bostadens värde.
Så här kan det se ut hos de banker som fortfarande delar upp sina bolån i två olika risknivåer.
Topplån inte samma sak som lån till kontantinsats
Som vi nämnt tidigare får du bara låna upp till 85 % av bostadens köpeskilling, och återstående 15 % ska vi själva stå för genom en kontantinsats. På senare tid har det dock blivit allt vanligare att låna till kontantinsats i form av ett privatlån utan säkerhet, även kallat blancolån.
Topplån egentligen bara upp till 85 %
Topplån i sin rätta bemärkelse används endast när bottenlånet är lägre än 85 %, för att då täcka mellanskillnaden på bottenlån och kontantinsats. För att inte bli förvirrad är det bra att känna till att en del aktörer väljer att definiera lånet till kontantinsatsen som ett topplån även när bottenlånet är på 85 %.
I det fallet tar du egentligen ett blancolån men eftersom det läggs ”på toppen” av ditt bottenlån så kallas även detta lån ibland för topplån. På Advisa särskiljs topplån och privatlån på ett korrekt sätt.
Fler artiklar om bolån:
Därför brukade bankerna skilja på topplån och bottenlån
När du tar ett bolån baseras belåningen på det nuvarande marknadsvärdet för bostaden. Marknadsvärdet kan både stiga och sjunka under tiden du äger bostaden. Stiger det är förstås alla glada, men sjunker det blir saker och ting inte lika roliga. Det är då bolånets olika andelar i bottenlån och topplån brukade spela in.
Försäkrade banken mot en värdeminskning
Anledningen till varför banken hade denna indelning av lån är för att de vill vara säkra på att de kan få tillbaka pengarna även om priserna på bostadsmarknaden sjunker, eftersom banken har din bostad som säkerhet.
Låt säga att du har köpt en lägenhet värd 2 miljoner kronor med följande belåning:
- Bottenlån: 1 500 000 (75 procent)
- Topplån: 200 000 (10 procent)
- Kontantinsats: 300 000 (15 procent)
Går lägenhetspriserna ner 15 % så är det först vår egna kontantinsats som försvinner på 300 000 kronor. Fortsätter lägenhetsspriserna att sjunka ytterligare 10 % ner till 25 % totalt, är det i nästa steg kapitalet som topplånet baseras på som riskeras. Det är först när priserna, i det här fallet, sjunker mer än 25 % som bottenlånet börjar riskeras.
Topplånet och kontantinsatslån högre risk – och ränta
På så sätt ligger först kontantinsats och sen topplån som ett skydd över bottenlånet. Det är också därför topplånet är av högre risk än bottenlånet och därmed har högre ränta än bottenlånet. Enligt samma logik blir lån till kontantinsats än mer riskfyllt för en långivare vilket gör att sådana lån oftast har en högre ränta.
Amortering och ränta
Eftersom den belåning som ligger ”på toppen”, nära bostadens marknadsvärde, innebär en större kreditrisk för banken då värdet på en bostad kan sjunka, tillkommer det en högre ränta för dig som kund jämfört med bottenlånet där banken har en säkerhet för lånet.
Det vanligaste är att topplånet eller kontantinsatslånet ges mot en rörlig ränta med krav på amortering (men även fast ränta kan förekomma). Amorteringskravet ligger ofta på 10-20 år.
Samtidigt har bolånet nästan alltid fast ränta som binds upp till 12 år, med en amorteringstid på 30-60 år.
Tänk på amorteringskravet
Numera är det krav på amortering för samtliga nya lån efter 1 juni 2016. Dessa innebär att du måste amortera beroende på din belåningsgrad.
- Om du har en belåningsgrad på över 70 % av bostadens värde måste du amortera 2 % årligen.
- Om du har en belåningsgrad i spannet 50-70 % måste du amortera 1 % årligen.
- Om du har en belåningsgrad under 50 % behöver du inte amortera på ditt bolån.
Detta gäller alltså bara bolån tecknade efter juli 2016. Har du tagit ditt bolån innan dess omfattas du inte av amorteringskravet.
Amorteringstakt och belåningsgrad bedöms baserat på bostadens marknadsvärde som högst får omvärderas vart femte år, så länge inga större förändringar har skett.
Räkna så att du har råd med ränta och amortering
Tänk därför på att – om du har möjlighet att ta ett topplån eller ett lån till kontantinsatsen utöver ditt bolån – att räkna ihop alla kostnader så att du har råd att betala för dina lån varje månad. Lånen du inte har råd att betala är alltid de som blir dyrast.