Topplån – en del av bolånet

Vad det än är för bostad så behöver du finansiera det med hjälp av banken via ett bolån, ett lån som du ofta lever kvar med väldigt länge. Det kan därför vara bra att veta ett och annat om vad bolån är för att öka chanserna till en bra affär.

När du ska finansiera din nästa bostad kommer du snart upptäcka att banken skiljer på dels din egna kontantinsats och på bolånet, men även bolånet är oftast uppdelat i två olika delar.

I den här artikeln kommer vi framförallt reda ut begreppet topplån som tillsammans med bottenlån utgör det totala bolånet.

Så hänger bolån, topplån och bottenlån ihop

Som du kanske känner till har vi i Sverige ett så kallat bolånetak på 85 procent vilket innebär att bankerna råds att inte låna ut mer än motsvarande 85 procent av bostadens marknadsvärde, resten behöver vi själva stå för. När vi köper en bostad kommer vår finansiering i de flesta fall bestå utav tre olika stora delar som ligger ”på varann”, där de första två utgör själva bolånet:

  • Bottenlån står för den största delen av bolånet, vanligtvis runt 75 procent av bostadens marknadsvärde, men kan i vissa fall även motsvara upp till taket på 85 procent.
  • Topplån motsvarar en lite mindre del av totala bolånet, och är oftast mellanskillnaden mellan bolånetakets 85 procent och bottenlånet. Har banken exempelvis beviljat ett bottenlån på 75 procent kan du utöver det få ett topplån på 10 procent. Topplån blir endast aktuellt så länge bottenlånet är mindre än 85 procent.
  • Kontantinsatsen står vi själva för och är i regel 15 procent (kan dock i vissa fall ersättas med ett privatlån utan säkerhet, även om det inte är att rekommendera). Motsvarar summan som inte täcks av topp- och bottenlån.
Kontantinsats 15%
Topplån 10%
Bottenlån 75%
Exempel på hur en fördelning av en bostadsfinansiering skulle kunna se ut.

Topplån inte samma sak som lån till kontantinsats

Enligt bolånetakets regler får man låna upp till 85 procent av bostadens värde. Återstående 15 procent ska vi själva stå för genom en kontantinsats. På senare tid har det dock blivit allt vanligare att låna till kontantinsats i form av ett privatlån utan säkerhet, även kallat blancolån.

Topplån i sin rätta bemärkelse används endast när bottenlånet är lägre än 85 procent, för att då täcka mellanskillnaden på bottenlån och kontantinsats. För att inte bli förvirrad är det bra att känna till att en del aktörer väljer att definiera lånet till kontantinsatsen som ett topplån även när bottenlånet är på 85%.

I det fallet tar du egentligen ett blancolån men eftersom det läggs ”på toppen” av ditt bottenlån så kallas även detta lån ibland för topplån. På Advisa särskiljs topplån och privatlån på ett korrekt sätt.

Därför skiljer bankerna mellan topplån och bottenlån

När du tar ett bolån baseras belåningen på det nuvarande marknadsvärdet för bostaden. Marknadsvärdet kan både stiga och sjunka under tiden du äger bostaden. Stiger det är förstås alla glada, men sjunker det blir saker och ting inte lika roliga. Det är då bolånets olika andelar i bottenlån, topplån och kontantinsats spelar in.

  • Topplån utan säkerhet
  • Kostnadsfri rådgivning
  • Endast en kreditupplysning
  • Passa på att samla lån och krediter

Anledningen till varför banken har denna indelning av lån är för att de vill vara säkra på att de kan få tillbaka pengarna även om priserna på bostadsmarknaden sjunker, eftersom banken har din bostad som säkerhet.

Låt säga att du har köpt en lägenhet värd 2 miljoner med följande belåning:

  • Bottenlån: 1,5 miljoner (75 procent)
  • Topplån: 200 000 (10 procent)
  • Kontantinsats: 300 000 (15 procent)

Går lägenhetspriserna ner 15 procent så är det först vår egna kontantinsats som försvinner på 300 000 kr. Fortsätter lägenhetsspriserna att sjunka ytterligare 10 procent ner till 25 procent totalt, är det i nästa steg kapitalet som topplånet baseras på som riskeras. Det är först när priserna, i det här fallet, sjunker mer än 25 procent som bottenlånet börjar riskeras.

På så sätt ligger först kontantinsats och sen topplån som ett skydd över bottenlånet. Det är också därför topplånet är av högre risk än bottenlånet och därmed har högre ränta än bottenlånet. Enligt samma logik blir lån till kontantinsats än mer riskfyllt för en långivare vilket gör att sådana lån oftast har de allra högsta räntorna.

Amortering och ränta

Eftersom den belåning som ligger ”på toppen”, nära bostadens marknadsvärde, innebär en större kreditrisk för banken då värdet på en bostad kan sjunka, tillkommer det en högre ränta för dig som kund jämfört med bottenlånet där banken har en säkerhet för lånet.

Det vanligaste är att topplånet ges mot en rörlig ränta med krav på amortering (men även fast ränta kan förekomma). Amorteringskravet ligger ofta på 10-20 år. Bottenlånet å andra sidan har nästan alltid fast ränta som binds upp till 12 år, med en amorteringstid på 30-60 år.

Det bästa är såklart att försöka få så låg ränta som möjligt på sitt topplån. Därför kan det vara en god idé att jämföra villkor och räntesatser hos olika banker innan man bestämmer sig. Enklaste och snabbaste sättet att jämföra är att ta hjälp av en låneförmedlare så som Advisa.

Tänk på amorteringskravet!

Numera är det krav på amortering för samtliga nya lån efter 1 juni 2016. Vilket i korthet innebär att om du har en belåningsgrad över 70 procent måste du amortera 2 procent årligen. När du sedan lyckats amortera ner belåningsgraden under 70 procent, eller om du har en belåningsgrad under 70 procent från början, krävs en årlig amortering på 1 procent. Amorteringstakt och belåningsgrad bedöms baserat på bostadens marknadsvärde som högst får omvärderas vart femte år, så länge inga större förändringar har skett.

Sammanfattning – Topplån

  • Ett lån utan säkerhet som oftast används för att täcka den del av ett bolån som inte täcks av bottenlånet.
  • Utgör normalt sett mellanskillnaden mellan bottenlånets belåningsgrad och den maximala belåningsgraden på 85 procent.
  • Ligger på ”toppen” av bottenlånet för skydda bankerna vid eventuell nedgång i bostadspriser. Riskeras efter kontantinsats, men före bottenlån.
  • Högre ränta och tuffare amorteringskrav jämfört med bottenlånet p.g.a. högre risk.