Ordlista:

Uppskov

Uppskov innebär att betalning av skatt, efter vinst vid bostadsförsäljning, skjuts framåt och sker vid ett senare tillfälle. Detta istället för att betalas året efter försäljning. Skatten kan exempelvis betalas efter försäljning av den nya bostaden eller via så kallad frivillig återföring. Lär dig mer om uppskov, vad som krävs få skjuta upp skatten, beloppsgränser samt fördelar och nackdelar.

Ansök smidigt på nytt med tidigare uppgifter
Ange beloppet för detta lån.
kr
Ungefärlig kostnad i 12 år
0 kr/mån
Din e-post behövs för att du säkert ska kunna motta låneförslagen och för kontakt genom processen.
Validering
Vi behöver ditt telefonnummer så att våra rådgivare kan kontakta dig angående din låneansökan.
Validering
Ansökt lånebelopp

310000 kr

           
Lånetid

12 år

Genom att påbörja ansökan godkänner jag användaravtalet och bekräftar att jag tagit del av dataskyddspolicyn.

*Räntan är rörlig och sätts individuellt. För ett annuitetslån på {totalAmount} kr med {repaymentTimeYears} års löptid, nominell ränta {interestRate} % och 0 kr i uppläggnings-/aviavgift blir den effektiva räntan {apr} %. Totalt belopp att betala: {totalCost} kr. Månadskostnad: {monthlyCost} kr fördelat på {numPayments} betalningstillfällen. Uppdaterat 2020-09-09. Advisa arbetar med 40 kreditgivare. Din ansökan kommer att skickas till de kreditgivare som bäst matchar din profil. Återbetalningstid 1-20 år. Maximala räntan är 29,99%. Räntespann mellan: 3,06% - 29,99% (Uppdaterat januari 2021).

Vad är uppskov?

Om en reavinst uppstår vid försäljning av en bostad kan antingen skatt betalas direkt, via kommande års deklaration, eller uppskov utnyttjas. Oavsett är skatten på 22 % av vinsten. Skillnaden är alltså om hela skattebeloppet betalas eller om hela, alternativt delar av, beloppet skjuts upp (uppskov).

Uppskov vid dyrare bostad

Förutsatt att den köpta bostaden har ett högre värde än den sålda kan hela vinsten skjutas upp.

Uppskov vid billigare bostad

Förutsatt att den köpta bostaden har ett lägre värde än den sålda kan delar av vinsten skjutas upp.  Beräkna uppskov enligt följande formel:

Vinst × inköpspris på nya bostaden / försäljningspris för sålda bostaden

Exempel:

En familj har köpt ett hus för 1 000 000 kronor och säljer detta för 1 200 000 kronor. Vinsten är därmed 200 000 kronor. De köper ett nytt hus för 800 000 kronor. 

200 000 x 800 000/1 200 000 = 133 333 kronor.

I detta fall kan familjen skjuta upp 133 333 kronor i vinst och på resterande summa, 66 667 kronor behöver vinstskatt betalas. 

Fördelar med uppskov

Den primära fördelen med uppskov är att större köpkraft ges eftersom någon skatt inte betalas vid försäljnings- och köptillfället. Det skapar en mer rörlighet på bostadsmarknaden vilket gynnar samhället i stort. 

Istället för att exempelvis betala 120 000 kronor i skatt, vid en vinst efter försäljning, sker uppskov av vinstbeloppet och summan kan användas vid köp av ny bostad. Därmed behöver lägre lånesumma tecknas och räntekostnaden blir lägre. 

Nackdelar med uppskov

Nackdelen med uppskov är att skatten förblir obetald och därmed till fullo behöver betalas om boendet säljs och ingen annan bostad köps vid samma tillfälle. Dessutom beskattas uppskovsbeloppet utifrån gällande lagar, vilka kan ändras över tid.

Krav för uppskov

Försäljningen gäller en privatbostad i Sverige alternativt inom EES-området

För att det ska klassas som privatbostad behöver du, eller närstående, använt minst 50 % av boytan. På tvåfamiljshus gäller 40 %. 

Försäljningen gäller en permanentbostad

Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande senaste året – eller bott där sammanhängande tre av de senaste fem åren. Uppskov kan ej ske vid försäljning av fritidshus. 

Köpet gäller i Sverige eller inom EES-området

Köpet ska gälla ett småhus alternativt en bostadsrätt, ägarlägenhet eller tomt. Köps en tomt är kravet att ett småhus sedan uppförs på tomten.  

Köp och försäljning sker inom tidsram

Köpet kan ske tidigast 1 januari året före försäljning och senast 31 december året efter. Se exempel i tabellen nedan. 

Inflytt sker inom tidsram

Inflyttning behöver ske senast 2 maj två år efter att försäljningen genomfördes. 

 

År som försäljning sker av tidigare bostad Tidigast som köp av ny bostad får ske Senast som köp av ny bostad får ske.   Senast som inflyttning i ny bostad måste ske.
2019 1 januari 2018 31 december 2020 2 maj 2021
2020 1 januari 2019 31 december 2021 2 maj 2022
2021 1 januari 2020 31 december 2022 2 maj 2023
2022 1 januari 2021 31 december 2023 2 maj 2024

Ansökan om uppskov

Ansökan om uppskov på reavinst sker i deklaration året efter försäljningen. Generellt erbjuder den mäklare som sålt bostaden gratis hjälp med att deklarera försäljningen. Kontakta mäklaren i god tid innan deklarationen ska vara inne. Det finns även tydliga guider på Skatteverkets hemsida som visar hur ansökan om uppskov sker.

Beräkna uppskov och skatt

Vid uppskov skjuts reavinst vid bostadsförsäljning upp och beskattas därmed vid ett senare tillfälle. Det är alltså inte skattesumman som skjuts upp utan den totala vinsten. 

Den beskattas sedan enligt gällande lagar vid det tillfälle som skatt betalas. Det kan alltså uppkomma en situation där skattesatsen, eller andra regler, ändrats varpå det är de nya lagarna som styr hur uppskovsbeloppet beskattas. Beräkna underlag för skatt på följande sätt:

+ Försäljningssumma
+ Flytta med gammalt uppskov
+ Andel av inre reparationsfond vid köp

Inköpssumma
Mäklararvode och andra avgifter kopplad till försäljning
Utgifter för förbättrande åtgärder

Uppstår det en reavinst betalas antingen 22 % på vinsten eller så kan hela, eller delar av beloppet, skjutas upp – dvs. uppskov. Enklast sker denna uträkning via Skatteverkets Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning

Återföring av tidigare uppskov

Att återföra uppskov innebär att den skattepliktiga vinsten tas upp i deklaration och skatten betalas in. Detta sker vanligtvis vid försäljning av bostaden men gäller exempelvis även vid gåva. Det är enbart vid enstaka tillfällen som överlåtelse kan ske och uppskovsbeloppet överförs till den nya ägaren.

Kvitta mot förlust

Om den nya bostaden säljs med förlust kan denna förlust helt eller delvis kvittas mot befintligt uppskovsbelopp. Både försäljning och återföring av uppskov noteras på samma deklaration. Finns inte möjligheten att kvitta förlusten mot tidigare vinst kan enbart 50 % av förlusten användas som avdrag.

Frivillig återföring

Det är även möjligt att göra en frivillig återföring. Önskat belopp anges i deklarationen varpå detta skattegrundande belopp ligger till grund för vilken vinstskatt som ska betalas. Det kan exempelvis ske vid ändrade skatteregler eller om en person önskar betala sin vinstskatt över flera år.

Undantag

Sker överlåtelsen via arv, bodelning eller testamente finns i vissa fall undantag från att återföring behöver ske. Vid exempelvis följande tillfällen överförs istället uppskovsbeloppet till den nya ägaren. Det är därmed den personen som senare ska betala vinstskatten.

  • Arv som sker till maka/make/sambo eller barn som är under 18 år och fortfarande bor hemma.
  • Bodelning vid skilsmässa eller om ett samboförhållande löses. Det gäller även om bodelningen beror på att ena parten avlider.

Ränta vid uppskov

Sedan januari 2021 är det ingen ränta på uppskovsbeloppet. Det uppstår alltså inte någon kostnad för att skjuta upp skatten.

Denna ekonomiska förändring innebär att det för vissa personer kan vara ekonomiskt att, i efterhand, ansöka om uppskov. Om det är ekonomiskt fördelaktigt, eller inte, kan beräknas ut på Skatteverkets hemsida.

Slutligt eller preliminärt uppskov

Beroende på när köp av ny bostad sker, i förhållande till försäljning av tidigare bostad, kommer det uppstå preliminärt eller slutligt uppskov.

Preliminärt uppskov

Om köpet inte sker samma år som försäljning uppstår preliminärt uppskov. Köpet behöver därmed ske senast 31 december året efter att försäljningen är genomförd. I annat fall kan inte uppskov utnyttjas. 

Skulle däremot flytten ske på grund av ”betydande samhällsförflyttning” kan tiden för preliminärt uppskov förlängas. I detta fall förväntas köpet ske inom sju år efter försäljning. Ett exempel på betydande samhällsförflyttning är ombyggnationen av infrastrukturen i Kiruna på grund av gruvdriften i området. 

Preliminärt uppskov uppstår även om köp av ny bostad sker samma år som försäljning men att inflyttning inte sker enligt gällande tidsram (se tabell ovan). 

Orsaken att det kallas för preliminärt uppskov är att skattegrundat belopp inte kan fastställas förrän köp av ny bostad är genomförd. Det är preliminärt ett år och ska därmed lyftas upp i deklaration året efter. Har en bostad köpts kan slutligt uppskov beräknas. Har inte någon bostad köpts kommer något uppskov inte kunna ske och skatt beräknas på det preliminära uppskovsbeloppet. Preliminärt uppskov gäller alltid på hela vinsten, upp till takbeloppet. 

Slutgiltigt uppskov

Förutsatt att köp av ny bostad senast sker 31 december samma år som försäljning sker uppstår slutligt uppskov. Beloppet upptas i kommande års deklaration och gäller därmed slutgiltigt förutsatt att deklarationen godkänns av Skatteverket. Detta förutsätter däremot att även inflyttningsdatum är senast 2 maj året efter. Se gällande datum i tabellen ovan.

Maxbelopp och beloppsgränser

Det finns gränser både för minsta och högsta belopp att ansöka om uppskov på.

Maxbelopp – 3 miljoner

Vid preliminärt uppskov gäller takbeloppet på 3 000 000 kronor per bostad. En person som äger 100 % av bostaden kan alltså preliminärt få uppskov med denna summa. Ägs 50 % av bostaden blir summan 1 500 000 kronor. I det fall som en försäljning skett med en vinst på över denna summa behöver skatt betalas på överstigande belopp. Detta medräknat eventuellt återfört uppskovsbelopp.

Lägst belopp – 50 000 kronor

Lägst uppskovsbelopp är 50 000 kronor. Vid flera delägare är kravet på 50 000 kronor per delägare. Vid vissa situationer är gränsen däremot bara 10 000 kronor. Skatteverket anger exempelvis ”expropriation, vid flygbuller eller om du har tvingats sälja bostaden” som tillfällen då den lägre summan gäller. 

Vanliga frågor och svar – Uppskov

Kan jag flytta flera gånger och behålla uppskov?
Ja, förutsatt att villkoren är uppfyllda kan flytt ske ett obegränsat antal gånger. 
Hur länge kan jag ha kvar uppskovet?
Det går att ha kvar uppskov så länge som du bor kvar i den bostad som köptes när ansökan om uppskov genomfördes.
Gäller uppskov för bostadsrätt?
Ja, bostadsuppskov gäller för småhus, ägarlägenhet och bostadsrätt.
Vilken blankett används för uppskov?
Vid försäljning av småhus används bilaga K5 i deklarationen. Vid försäljning av bostadsrätt används bilaga K6.

Advisa samarbetar med 40 långivare

Nordea logotyp
SEB logotyp
Bank Norwegian logotyp
Ica Banken logotyp
re:member logotyp
Nordax logotyp
Visa fler långivare