Uppskov

Hoppa direkt till avsnitt:

• Vad är uppskov?
• Fördelar och nackdelar med uppskov
• Krav för uppskov
• Ansökan om uppskov
• Beräkna uppskov och skatt
• Återföring av tidigare uppskov
• Ränta vid uppskov
• Slutligt eller preliminärt uppskov
• Maxbelopp och beloppsgränser
• Vanliga frågor och svar

Fördelar med uppskov

Den primära fördelen med uppskov är att större köpkraft ges eftersom någon skatt inte betalas vid försäljnings- och köptillfället. Det skapar en mer rörlighet på bostadsmarknaden vilket gynnar samhället i stort. 

Istället för att exempelvis betala 120 000 kronor i skatt, vid en vinst efter försäljning, sker uppskov av vinstbeloppet och summan kan användas vid köp av ny bostad. Därmed behöver lägre lånesumma tecknas och räntekostnaden blir lägre. 

Nackdelar med uppskov

Nackdelen med uppskov är att skatten förblir obetald och därmed till fullo behöver betalas om boendet säljs och ingen annan bostad köps vid samma tillfälle. Dessutom beskattas uppskovsbeloppet utifrån gällande lagar, vilka kan ändras över tid.

Krav för uppskov

Försäljningen gäller en privatbostad i Sverige alternativt inom EES-området

För att det ska klassas som privatbostad behöver du, eller närstående, använt minst 50 % av boytan. På tvåfamiljshus gäller 40 %. 

Försäljningen gäller en permanentbostad

Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande senaste året – eller bott där sammanhängande tre av de senaste fem åren. Uppskov kan ej ske vid försäljning av fritidshus. 

Köpet gäller i Sverige eller inom EES-området

Köpet ska gälla ett småhus alternativt en bostadsrätt, ägarlägenhet eller tomt. Köps en tomt är kravet att ett småhus sedan uppförs på tomten.  

Köp och försäljning sker inom tidsram

Köpet kan ske tidigast 1 januari året före försäljning och senast 31 december året efter. Se exempel i tabellen nedan. 

Inflytt sker inom tidsram

Inflyttning behöver ske senast 2 maj två år efter att försäljningen genomfördes. 

Ansökan om uppskov

Ansökan om uppskov på reavinst sker i deklaration året efter försäljningen. Generellt erbjuder den mäklare som sålt bostaden gratis hjälp med att deklarera försäljningen. Kontakta mäklaren i god tid innan deklarationen ska vara inne. Det finns även tydliga guider på Skatteverkets hemsida som visar hur ansökan om uppskov sker.

Beräkna uppskov och skatt

Vid uppskov skjuts reavinst vid bostadsförsäljning upp och beskattas därmed vid ett senare tillfälle. Det är alltså inte skattesumman som skjuts upp utan den totala vinsten. 

Den beskattas sedan enligt gällande lagar vid det tillfälle som skatt betalas. Det kan alltså uppkomma en situation där skattesatsen, eller andra regler, ändrats varpå det är de nya lagarna som styr hur uppskovsbeloppet beskattas. Beräkna underlag för skatt på följande sätt:

+ Försäljningssumma
+ Flytta med gammalt uppskov
+ Andel av inre reparationsfond vid köp

– Inköpssumma
– Mäklararvode och andra avgifter kopplad till försäljning
– Utgifter för förbättrande åtgärder

Uppstår det en reavinst betalas antingen 22 % på vinsten eller så kan hela, eller delar av beloppet, skjutas upp – dvs. uppskov. Enklast sker denna uträkning via Skatteverkets Beräkningshjälp för din bostadsförsäljning. 

Återföring av tidigare uppskov

Att återföra uppskov innebär att den skattepliktiga vinsten tas upp i deklaration och skatten betalas in. Detta sker vanligtvis vid försäljning av bostaden men gäller exempelvis även vid gåva. Det är enbart vid enstaka tillfällen som överlåtelse kan ske och uppskovsbeloppet överförs till den nya ägaren.

Kvitta mot förlust

Om den nya bostaden säljs med förlust kan denna förlust helt eller delvis kvittas mot befintligt uppskovsbelopp. Både försäljning och återföring av uppskov noteras på samma deklaration. Finns inte möjligheten att kvitta förlusten mot tidigare vinst kan enbart 50 % av förlusten användas som avdrag.

Frivillig återföring

Det är även möjligt att göra en frivillig återföring. Önskat belopp anges i deklarationen varpå detta skattegrundande belopp ligger till grund för vilken vinstskatt som ska betalas. Det kan exempelvis ske vid ändrade skatteregler eller om en person önskar betala sin vinstskatt över flera år.

Undantag

Sker överlåtelsen via arv, bodelning eller testamente finns i vissa fall undantag från att återföring behöver ske. Vid exempelvis följande tillfällen överförs istället uppskovsbeloppet till den nya ägaren. Det är därmed den personen som senare ska betala vinstskatten.

• Arv som sker till maka/make/sambo eller barn som är under 18 år och fortfarande bor hemma.
• Bodelning vid skilsmässa eller om ett samboförhållande löses. Det gäller även om bodelningen beror på att ena parten avlider.

Ränta vid uppskov

Sedan januari 2021 är det ingen ränta på uppskovsbeloppet. Det uppstår alltså inte någon kostnad för att skjuta upp skatten.

Denna ekonomiska förändring innebär att det för vissa personer kan vara ekonomiskt att, i efterhand, ansöka om uppskov. Om det är ekonomiskt fördelaktigt, eller inte, kan beräknas ut på Skatteverkets hemsida.

Slutligt eller preliminärt uppskov

Beroende på när köp av ny bostad sker, i förhållande till försäljning av tidigare bostad, kommer det uppstå preliminärt eller slutligt uppskov.

Preliminärt uppskov

Om köpet inte sker samma år som försäljning uppstår preliminärt uppskov. Köpet behöver därmed ske senast 31 december året efter att försäljningen är genomförd. I annat fall kan inte uppskov utnyttjas. 

Skulle däremot flytten ske på grund av ”betydande samhällsförflyttning” kan tiden för preliminärt uppskov förlängas. I detta fall förväntas köpet ske inom sju år efter försäljning. Ett exempel på betydande samhällsförflyttning är ombyggnationen av infrastrukturen i Kiruna på grund av gruvdriften i området. 

Preliminärt uppskov uppstår även om köp av ny bostad sker samma år som försäljning men att inflyttning inte sker enligt gällande tidsram (se tabell ovan). 

Orsaken att det kallas för preliminärt uppskov är att skattegrundat belopp inte kan fastställas förrän köp av ny bostad är genomförd. Det är preliminärt ett år och ska därmed lyftas upp i deklaration året efter. Har en bostad köpts kan slutligt uppskov beräknas. Har inte någon bostad köpts kommer något uppskov inte kunna ske och skatt beräknas på det preliminära uppskovsbeloppet. Preliminärt uppskov gäller alltid på hela vinsten, upp till takbeloppet. 

Slutgiltigt uppskov

Förutsatt att köp av ny bostad senast sker 31 december samma år som försäljning sker uppstår slutligt uppskov. Beloppet upptas i kommande års deklaration och gäller därmed slutgiltigt förutsatt att deklarationen godkänns av Skatteverket. Detta förutsätter däremot att även inflyttningsdatum är senast 2 maj året efter. Se gällande datum i tabellen ovan.

Maxbelopp och beloppsgränser

Det finns gränser både för minsta och högsta belopp att ansöka om uppskov på.

Maxbelopp – 3 miljoner

Vid preliminärt uppskov gäller takbeloppet på 3 000 000 kronor per bostad. En person som äger 100 % av bostaden kan alltså preliminärt få uppskov med denna summa. Ägs 50 % av bostaden blir summan 1 500 000 kronor. I det fall som en försäljning skett med en vinst på över denna summa behöver skatt betalas på överstigande belopp. Detta medräknat eventuellt återfört uppskovsbelopp.

Lägst belopp – 50 000 kronor

Lägst uppskovsbelopp är 50 000 kronor. Vid flera delägare är kravet på 50 000 kronor per delägare. Vid vissa situationer är gränsen däremot bara 10 000 kronor. Skatteverket anger exempelvis ”expropriation, vid flygbuller eller om du har tvingats sälja bostaden” som tillfällen då den lägre summan gäller.