Ordlista:

Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtal skrivs mellan en bostadsrättsförening och den första ägaren av en bostadsrättslägenhet. Avtalet anger att föreningen upplåter lägenheten, och tillhörande ytor, till ägaren. Detta utifrån att föreningen fortfarande är juridisk ägare. När bostadsrättsinnehavaren i sin tur säljer bostaden upprättas ett överlåtelseavtal. I detta fall mellan köparen och säljaren.

Hoppa direkt till avsnitt:

Vad är upplåtelseavtal?
Upplåtelseavtal – vid nyproduktion eller ombildning till bostadsrätt
Upplåtelseavtal eller överlåtelseavtal?
Tilläggsavtal vid ombyggnation av råvind
Upplåtelseavtal av mark
Ändringar eller uppsägning av upplåtelseavtalet
Vanliga frågor och svar

Vad är upplåtelseavtal?

Ett upplåtelseavtal är ett avtal mellan köparen av ny bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. I avtalet framgår exempelvis:

Föreningens namn och uppgifter om bostaden.
Köparens namn, insats samt andelstal i föreningen.
Upplåtelse, dvs. rätten att få upplåta bostaden.
Underhållskrav.
Avgift och eventuell upplåtelseavgift.

Inom en bostadsrättsförening är det föreningen som juridiskt äger samtliga lägenheter. De upplåter sedan dessa till personer som vill bo i lägenheterna (bostadsrättsinnehavare). Det är därför det heter upplåtelseavtal och detta är orsaken till att ett avtal behöver skrivas mellan parterna.

Detta avtal får inte vara tidsbegränsat och det ska ha tydlig information om vilka ytor, utöver bostadsytan, som personen får tillgång till.

Upplåtelse = En ägare låter någon nyttja egendomen utan att ägarförhållandet ändras.

Upplåtelseavtal – vid nyproduktion eller ombildning till bostadsrätt

Eftersom det är enbart är första ägaren av en bostadsrätt som tecknar ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen finns det två tillfällen som avtal behöver skrivas:

Nyproduktion

Vid nyproduktion är det byggbolaget som äger fastigheten fram till att byggprojektet är klart. Därefter köper bostadsrättsföreningen fastigheten och kan upplåta lägenheterna till sina medlemmar. I detta fall tecknar den första ägaren av lägenheten ett upplåtelseavtal med föreningen.

Ombildning från hyresrätt

Det är vanligt att hyresfastigheter ombildas till bostadsrätter. När detta sker kommer de personer som väljer att bo kvar, och därmed köpa sin bostadsrätt, skriva upplåtelseavtal med föreningen. I likhet med ovan är det den första personen som bor i bostadsrätten som tecknar detta avtal.

Upplåtelseavtal eller överlåtelseavtal?

Här beskrivs skillnaden mellan ett upplåtelseavtal och överlåtelseavtal samt ytterligare avtal som kan förväxlas med dessa.

Förhandsavtal

Förväntas det vara lång tid kvar till att fastigheten är färdigställd kan ett förhandsavtal tecknas med föreningen. När byggprocessen är klar skrivs sedan ett upplåtelseavtal.

Upplåtelseavtal

Den första personen som köper en bostadsrätt kommer att skriva ett upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen. I det framgår exempelvis vilka ytor som upplåtelsen gäller samt eventuella krav på underhåll. Kortfattat påvisar det vilka rättigheter som ges till den som bor i bostaden.

Överlåtelseavtal

När personen sedan säljer sin bostadsrätt finns redan avtal om upplåtelse av bostaden varpå istället ett överlåtelseavtal skrivs. I detta framgår att rätten till att bo i bostaden överförs till köparen. Därmed tas även villkoren över som framgår i upplåtelseavtalet. Överlåtelseavtal skrivs mellan säljaren och köparen av bostadsrätten.

Köpekontrakt

Vid försäljning av ett hus eller en fastighet skrivs ett köpekontrakt. I detta fall ändras ägandeförhållandet. Vid försäljning av en bostadsrätt skrivs istället ett överlåtelseavtal. Detta eftersom personen överlåter rätten att bo i bostaden samtidigt som bostadsrättsföreningen fortfarande är ägare.

Läs fler artiklar:

Tilläggsavtal vid ombyggnation av råvind

Om exempelvis en råvind byggs om och införlivas i en bostadsrätt behöver en tilläggsupplåtelse upprättas. Det är ett tillägg till befintligt upplåtelseavtal som anger rätten att även använda denna yta.

Skatteverket tolkade tidigare detta som avyttring, och köp av ny bostadsrätt, men efter två ärenden hos Skatterättsnämnden, samt ett i Högsta domstolen, har Skatteverket backat på denna punkt. Det enda som krävs är alltså ett tilläggsavtal.

Upplåtelseavtal av mark

Sedan 1991 är det juridiskt möjligt att upplåta mark i samband med upplåtelse av en bostadsrätt. I korthet innebär det därmed att bostadsrättsinnehavaren har rätten att använda denna mark och att den inte klassas som allmänt tillgänglig för övriga medlemmar.

Det krävs i detta fall att markområdet är definierat i upplåtelseavtalet. Ett alternativ är att ett tillägg skapas till detta avtal. Det kan exempelvis ske om föreningen röstat om förändringar av allmänna markområden eller vid ombyggnation.

Benefik nyttjanderätt

Om den mark som utnyttjas av bostadsrättsinnehavaren inte är upplåten (nämnd i upplåtelseavtalet) kan ändå marken i vissa fall utnyttjas. Ett exempel är att personer som bor på bottenvåningen använder ”baksidan” för att skapa en mindre uteplats. Det kan ske genom benefik nyttjanderätt vilket innebär att marken får utnyttjas utan att någon extrakostnad uppstår. En benefik nyttjanderätt kan både vara muntligt och skriftligt avtalad. Det finns däremot en mycket stor fördel att ha skriftligt avtal på nyttjanderätten.

Benefik nyttjanderätt tecknas mellan föreningen och den boende och följer inte med vid försäljning av bostadsrätten. Den som flyttar in behöver därmed skriva ett eget avtal.

Vid osäkerhet om baksidan får utnyttjas eller inte bör alltid föreningens styrelse kontaktas alternativt kontroll ske i befintligt upplåtelseavtal.

Ändringar eller uppsägning av upplåtelseavtalet

I grunden är upplåtelseavtalet ett avtal som två parter förväntas följa. Om så inte sker kan motparten ha rätt till skadestånd.

Ändringar

Ändringar behöver godkännas av 2/3 av medlemmarna samt av hyresnämnden. Det kan exempelvis ske om ytor som vind eller förråd förväntas byggas om och att medlemmen därmed får mindre tillgång till förvaringsutrymmen.

Uppsägning

Uppsägning från den boendes sida sker genom att bostaden säljs och att ett överlåtelseavtal skrivs med köparen. Under tiden som personen äger bostadsrätten finns ingen möjlighet att säga upp gällande villkor.

Uppsägning från föreningens sida kan ske om köparen inte betalar upplåtelseavgiften i tid. Därmed kommer personen inte ens få tillgång till bostaden. De har även möjlighet att säga upp avtalet om personen inte betalar månadsavgiften. I värsta fall kan föreningen bli tvungen att avhysa den boende och sälja bostaden för att få in pengar för de innevarande månadsavgifterna.

Felaktigt avtal

Ett upplåtelseavtal måste uppfylla de villkor som nämns i Bostadsrättslagen. Om så inte sker är inte avtalet giltigt och därmed är inte heller parterna tvungna att följa det. Skulle parterna skrivit under det och inflyttning redan skett kommer det räknas som ett hyresavtal. Med andra ord hyr personen lägenheten från bostadsrättsföreningen. Skulle en sådan situation uppstå kan den boende ha rätt till ersättning från föreningen. Om det däremot har gått två år sedan avtalet skrivits på kommer det att klassas som giltigt.

Vanliga frågor och svar – Upplåtelseavtal

Går det att sälja ett upplåtelseavtal?

Nej, det går inte att sälja ett upplåtelseavtal. Det är däremot möjligt att sälja rätten att bo i bostadsrätten. I detta fall tecknas ett överlåtelseavtal med köparen.

Vem kan hjälpa mig om styrelsen inte följer avtalet?

Kontakta alltid styrelsen först för att försöka hitta en lösning. Nästa steg är att kontakta Bostadsrättsnämnden. Ett sista steg är att lösa tvisten i allmän domstol.

Kan jag begära att få se upplåtelseavtalet för min lägenhet?

Ja, även om du inte är den första köparen av en lägenhet har du rätt att få ta del av upplåtelseavtalet. Detta enligt Bostadsrättslagen 9 kap 10 §.

Vad är andrahandsupplåtelseavtal?

Vid uthyrning i andra hand bör ett avtal skrivas mellan parterna. Detta avtal kan kallas för andrahandsupplåtelseavtal.

Får jag bryta ett förhandsavtal om upplåtelseavtalet skiljer sig kraftigt mot villkoren?

Ja, om föreningen erbjuder ett upplåtelseavtal som kraftigt skiljer sig mot vad som framkommit på förhandsavtalet har personen rätt att bryta avtalet. Det får däremot inte ske om det bara handlar om mindre ändringar.